NFC Index 2025: je kosten per meter stijgen 5,9%, maar de kosten per medewerker dalen

De rekensom die bijna niemand maakt

De NFC Index is een bedrag per vierkante meter. Dat klinkt logisch, maar het heeft een gevolg dat in 2025 voor het eerst echt hard doortikt.

In 2025 daalde het ruimtegebruik namelijk met 16%: van 17,1 naar 14,3 m² per fte. Organisaties stoten meters af en stemmen hun huisvesting af op wie er écht in het gebouw zit, in plaats van op het aantal toegewezen fte's. De ruimte die overblijft, wordt intensiever gebruikt.

En intensiever gebruik van minder meters betekent: meer kosten per meter.

Reken het eens grofweg door:

Per vierkante meter betaal je 5,9% méér. Per medewerker betaal je grofweg 12% mínder.

Dat is geen boekhoudkundig trucje, dat is de kern van wat er in de sector gebeurt. De facilitaire euro's worden geconcentreerd op minder ruimte. Wie zijn eigen kosten alleen langs de meter legt, ziet een kostenexplosie waar in werkelijkheid een besparing zit. En andersom: wie zijn m² níét heeft aangepakt en tóch 5,9% duurder uitkomt, heeft eigenlijk een probleem.

(Let op: de index is een optelsom van medianen, dus deze doorrekening is een orde van grootte, geen exacte uitkomst. Gebruik hem om het gesprek te openen, niet om een contract op af te rekenen.)

Interessant genoeg zijn de kosten per werkplek vrijwel gelijk gebleven: van circa €14.500 in 2024 naar circa €14.400 in 2025. De werkplek zelf is dus niet duurder geworden. Het zijn de meters eromheen die verdwenen.

De grootste stijger is geen verrassing meer

Kijk je naar de hoofdgroepen van EN 15221-4, dan stijgt in 2025 werkelijk alles — precies het omgekeerde van vorig jaar, toen gebouw en infrastructuur nog met 0,4% dáálde.

Maar de echte verhalen zitten een laag dieper, op dienstniveau.

Beveiliging blijft de kostenbom. Na +39% in 2024 komt daar in 2025 nog eens +10% bovenop. Ruim vijftig procent in twee jaar tijd. Dat is ver boven de cao-ontwikkeling in de sector, en de oorzaken zijn structureel: aanhoudende krapte op de arbeidsmarkt, meer aandacht voor veiligheid — en het uitfaseren van zzp'ers.

Dat laatste is het signaal om te onthouden. De discussie over schijnzelfstandigheid en de aankomende toelatingsplicht voor uitleners zit al ín je beveiligingstarief, voordat de wet zelf is ingegaan. Wie in 2026 zijn beveiligingscontract vernieuwt en uitgaat van de prijzen van 2023, komt bedrogen uit.

En dan de schoonmaak. Na de klap van +17% in 2024 lijkt +4% in 2025 een opluchting. Dat is het niet.

De rem zit namelijk niet op de prijs, maar op de dienst. Specialistische schoonmaak — extra glasbewassing, dieptereiniging — is teruggebracht tot het minimale noodzakelijke niveau. Je betaalt bijna hetzelfde, maar je krijgt minder. Dat is geen besparing, dat is uitgesteld onderhoud met een strik erom. Over twee jaar staat het als investeringspost terug op je begroting, en tot die tijd voelt je bezoeker het in de lobby.

Energie is het probleem niet meer. Warmte wel.

Na de piek van 2023 en een daling van 15% in 2024 stabiliseerden de energiekosten in 2025. Elektriciteit daalde zelfs, voor het eerst sinds 2017, met 5%.

Maar warmte werd duurder, en het prijsverschil tussen gas en stadsverwarming liep verder op — in het nadeel van stadsverwarming. Dat is ongemakkelijk nieuws voor iedereen die de afgelopen jaren van het gas af is gegaan.

Er zit nog een adder onder het gras in dezelfde categorie: verzekeringskosten lopen al jaren op, onder meer doordat kantoren steeds vaker zijn uitgerust met hoogwaardige, duurzame gebouwgebonden installaties. Verduurzamen verlaagt je energierekening en verhoogt je premie. Die twee posten worden zelden in hetzelfde overzicht bekeken.

Onderhoud steeg met 8%, waarbij de verschuiving veelzeggend is: vaker uitbesteed, minder interne coördinatie, meer flexibel personeel, en van incidenteel naar planmatig. De regie verschuift naar buiten.

Het kantoor is terug, maar dan anders

Het opvallendste cijfer uit deze index staat niet in euro's.

De gemiddelde aanwezigheid ging van 36% (2023) naar 29% (2024) en vervolgens naar 41% in 2025. Een sprong van twaalf procentpunt in één jaar. Dat is nog altijd ruim onder het niveau van voor corona, maar de richting is onmiskenbaar gedraaid.

Je ziet het terug in de cijfers eromheen: het aantal werkplekken per fte stijgt van 0,63 naar 0,69, terwijl het oppervlak per werkplek daalt van 24,1 naar 22,6 m². Meer plekken, dichter op elkaar, in minder gebouw.

En je ziet het terug in de catering: +13%, waarbij organisaties het middel bewust inzetten om mensen naar kantoor te trekken. Automaten verdwijnen ten gunste van luxe centrale koffiepunten. Receptiekosten bleven per m² gelijk, terwijl de rol verschuift van beveiliging naar hospitality: toegangscontrole, bezoekersontvangst, informatiepunt en servicedesk in één.

Dat is het patroon achter alle cijfers van 2025. Er wordt niet bezuinigd op het kantoor. Er wordt geherinvesteerd in een kleiner kantoor dat harder moet werken.

Wat je hiermee doet in 2026

Drie dingen zou ik meenemen:

Ten eerste: benchmark nooit op alleen de meter. Zet je kosten per m², per werkplek én per fte naast elkaar. Ze vertellen in 2025 drie verschillende verhalen, en alleen samen kloppen ze.

Ten tweede: kijk naar wat er uit je contract verdween. Een dienst die maar 4% duurder werd terwijl de lonen met 5% stegen, is versoberd. Weet je waar, of ontdek je het als je klant erover valt?

Ten derde: de arbeidsintensieve diensten zijn geen inkoopkwestie meer, maar een schaarstekwestie. Beveiliging, catering, schoonmaak — daar zit de krapte, daar zit de wetgeving en daar zit de stijging. Prijs is niet meer de enige variabele; beschikbaarheid en betrouwbaarheid van je leverancier zijn dat inmiddels net zo goed.

Wat de index niet laat zien, is ook interessant. FMN vermeldt expliciet dat de invloed van AI-licenties nog niet zichtbaar is in de ICT-kosten, omdat de kostenontwikkeling nog onvoldoende duidelijk is. Met andere woorden: de grootste kostenpost van 2026 op ICT staat nog nergens in deze benchmark.

Als de arbeidsintensieve diensten structureel schaarser en duurder worden, wordt de vraag "wie levert dit nog goed?" belangrijker dan "wie levert dit het goedkoopst?".

Precies daarom bouwen we Facility Finder: één plek waar je ziet wie er in jouw categorie actief is, voordat je gaat onderhandelen over een tarief dat toch al vaststaat.