Noah van den Maagdenberg over de waarde van WELL Building Standard

Meer dan alleen het gebouw

WELL heet een Building Standard, maar het gaat opvallend snel over veel meer dan bakstenen en installaties.

Wat doet een WELL Accredited Professional eigenlijk?

"Het is een mooie naam, maar concreet kun je hem als rol inzetten binnen een projectteam. Wil een organisatie haar pand laten certificeren, dan fungeert de WELL AP eigenlijk als projectleider in het hele proces. Je onderhoudt de contacten met het International WELL Building Institute, dat de standaard ontwikkelt en met diverse personen die documentatie moeten aanleveren. En je trekt intern alle afdelingen bij elkaar die je nodig hebt. Daarnaast levert het een organisatie meteen een extra punt op binnen het onderdeel innovatie: je laat zien dat je iemand in huis hebt die zich hieraan committeert."

Wat WELL onderscheidt, is de breedte. De standaard is opgebouwd rond thema's als lucht, water, licht en thermisch comfort (de dingen die je verwacht) maar net zo goed rond voeding, beweging, mentale gezondheid en gemeenschap.

Het heet Building Standard, maar als ik voeding hoor, gaat het verder dan het gebouw?

"Het gaat veel verder, ja. Dat maakt het ook holistisch en mooi. Mentale gezondheid wordt steeds belangrijker, en ik vind het sterk dat ze daar een apart hoofdstuk aan wijden dat behoorlijk de diepte in gaat. Je kunt zo diep gaan als je zelf wilt."

Die breedte is geen toeval. Noah's motivatie zit precies daar: "We zitten 90% van onze tijd binnen, zeker in Nederland met onze winters. Dan wil je gewoon niet in een gebouw zitten dat niet gezond is qua lucht, water of licht. Het gaat om fysiek en mentaal gezond blijven."

Het Sick Building Syndrome

Dan de ongemakkelijke waarheid. We denken vaak dat we onze binnenomgeving wel op orde hebben. Noah zet daar een vraagteken bij.

Zie je in de praktijk dat er nog veel te behalen valt?

"We zijn steeds beter bezig, want ESG krijgt meer aandacht bij vastgoedinvesteerders. Maar ik merk dat het nog vooral gaat over hoe energieneutraal een gebouw is, wat de milieuprestaties zijn. We kijken nog niet altijd naar de duurzaamheid binnenin, naar de mensen die er zitten. "Kijk, als iemand ziek wordt, hoe vaak link je dat aan het gebouw?”

“Je zegt: ik heb kou gevat, ik heb iets verkeerds gegeten. Maar er bestaat zoiets als het Sick Building Syndrome: droge ogen, keelpijn, een geïrriteerde huid, hoofdpijn. Allemaal korte-termijn symptomen die aangeven dat er iets mis is met het gebouw of de lucht erin. Gecertificeerde gebouwen ervaren 12% minder van die klachten. Alleen: men koppelt die klachten bijna nooit direct aan het gebouw.”

Komt de verantwoordelijkheid voor WELL steeds meer bij facility management te liggen, of blijft het een vastgoedvraagstuk?

"Een gedeelde verantwoordelijkheid. Bij de ontwikkeling van een gebouw kun je in het vroegste stadium al ontzettend veel vastleggen — daar legt vastgoed de basis. Maar facility management moet vroeg aangehaakt zijn, want zij houden het gebouw daarna dag in dag uit in de gaten. Ná de certificering zie jij als FM'er of de luchtkwaliteit waarden schommelen, jij hoort van collega's dat ze geïrriteerde ogen hebben.”

“En juist bij mentale gezondheid en community speelt facility management een grote rol, vaak in samenwerking met HR en ICT. Zo kan FM samen met HR een community/relax space ontwerpen waar niet gewerkt mag worden, maar waar je tot rust kan komen. FM kan ook helpen met het uitzetten van een enquête over hoe de gezondheid in het gebouw ervaren wordt. Er zijn inmiddels algemene tools ontwikkeld waarin men kan aangeven hoe zij zich voelen in het gebouw.”

Van meten naar gedrag

Een gezond gebouw is deels techniek, deels gedrag en WELL bemoeit zich met allebei.

Heb je vooral sensoren en meetinstrumenten nodig, of gaat het om gedrag stimuleren?

“Dat verschilt per thema. Elk thema heeft ‘preconditions’ waaraan je moet voldoen, anders krijg je geen certificaat. Daarbovenop kies je hoeveel optimizations je wilt — hoe meer, hoe hoger je score. Bij lucht en water komt meer meting kijken. Bij mentale gezondheid gaat het bijvoorbeeld om een ruimte die je alleen gebruikt om te ontspannen, waar niet gewerkt mag worden."

En dan is het aan facility management om te nudgen: een tweewekelijks mailtje van 'we hebben deze kamer, loop er even heen'. Bij water gaat het nog verder: binnen 30 meter van elk bureau een tappunt, ontworpen zodat een herbruikbare fles er makkelijk onder past. Moeten mensen ver lopen of past hun fles er niet onder, dan drinken ze minder. 

"Zo diep gaan ze in op ons gedrag, want we zijn als mens natuurlijk vrij lui."

Datzelfde zie je bij voeding, waar een FM'er volgens Noah sneller mee aan de slag kan dan met luchtinstallaties: minder suiker in de drankjes, lokale producten promoten, en gefrituurde happen juist niet onder een warmtelamp: "want dan lijkt het net wat aantrekkelijker om te pakken."

En dan de vraag die elke directie stelt: wat levert het op?

Hoe overtuig je iemand die om een terugverdientijd vraagt?

"Elk onderdeel van WELL is medisch onderzocht. Slechte luchtkwaliteit kost al gauw tweeënhalve werkdag per werknemer, en kan de productiviteit met 25% drukken. Aan de andere kant kunnen WELL-gecertificeerde gebouwen 3% hogere huur vragen, en je houdt je eigen mensen makkelijker vast. Het is geen eenmalige actie: elke drie jaar moet je opnieuw certificeren. Is de data dan niet op orde, dan ben je je certificaat kwijt. Een commitment voor de lange termijn."

Beginnen zonder groot traject

Een volledig traject duurt een zekere tijd (soms wel één tot twee jaar): documentcontroles, tests op locatie door een WELL Performance Testing Agent, reviewrondes van vijf weken. Maar dat hoeft niet je startpunt te zijn.

Wanneer ga je voor volledige certificering, en wanneer begin je zelf met meten?

"Doe eerst zelf onderzoek en creëer bewustzijn binnen het team wat er eigenlijk allemaal gebeurd in het gebouw. Koop een apparaat en meet hoe de luchtkwaliteit is — vaak schrik je. Wil je niet meteen het hele traject in, dan heeft WELL rating systems zoals de Performance Rating, die puur naar je meetdata kijkt. Voldoe je en toon je dat jaarlijks aan, dan laat je zien dat je serieus bezig bent zonder complete certificering. En certificeer je wel, dan maakt de WELL-contactpersoon een scorekaart op maat van jouw gebouw. Dan steek je je energie in wat haalbaar is, en laat je de rest achterwege."

Waar het naartoe gaat

WELL is geen statisch document, het blijft zich verder ontwikkelen. Specialisten uit uiteenlopende disciplines, niet alleen facility- en vastgoed mensen maar ook diëtisten en psychologen met een WELL-accreditatie, houden het medische onderzoek bij en werken updates door. "Zo ben je gegarandeerd van de meest recente kennis per thema."

De drempel is er nog, erkent Noah: twijfel over noodzaak, over ROI, over of je je mensen meekrijgt. Maar hij ziet het kantelen: "Er zijn steeds meer gebouwen en mensen overtuigd van WELL. Als wij die connectie actief opzoeken met facility management en vastgoed, het benoemen, ook die ROI eens belichten — dan komt er meer bewustzijn. Dan gaan mensen inzien dat dit een duurzame investering is die zich over de jaren terugverdient. Bovendien is er naar mijn mening nooit een excuus om niet met de gezondheid van medewerkers bezig te zijn.”

We sloten af met de vraag die de meeste lezers zullen hebben: waar begin ik morgen?

"Zie het in de kleine dingen. Kijk eens naar je aanbod groente en fruit, ga met je cateraar in gesprek. En maak het bespreekbaar in je team, geef er een korte presentatie over. Mensen worden enthousiast als hun manager zegt: ik wil me inzetten voor een goede werkomgeving. Dat voelt als waardering. Niemand doet iets gedwongen; het begint met het gesprek openen. Neem ze eens mee op een tour door een WELL-gecertificeerd gebouw: in Nederland zijn er een aantal, en ze organiseren meerdere keren per jaar rondleidingen. Grote kans dat je denkt: oh, hier moeten we mee aan de slag."

Dat is misschien wel de kern van wat WELL van facility management vraagt. Niet meteen een certificaat aan de muur, maar de bereidheid om één simpele vraag serieus te nemen: 

Hoe gezond is de omgeving waarin ons team elke dag presteert?